ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА 
к проекту федерального закона "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" и Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" 

      В течение 1990-х – начале 2000-х годов, т.е. во времена бурных перемен, связанных с началом перехода России от административно - командной к рыночной экономике, первичным накоплением капитала, отсутствием соответствующего законодательного регулирования сложившихся в реальности экономических отношений, сфера жилищного строительства стала одной из наиболее уязвимых, с точки зрения недобросовестного поведения застройщиков (организаций, осуществляющих строительство многоквартирных домов с привлечением денежных средств участников долевого строительства). Многократные продажи одних и тех же будущих квартир при долевом строительстве жилья, митинги и протестные действия обманутых дольщиков, долгострои, банкротства застройщиков и уголовные дела в отношении их руководства стали появляться на регулярной основе. Имеющиеся проблемы, а также высокая социальная значимость жилищного строительства привели к необходимости жесткого законодательного регулирования указанной сферы.      В 2005 году вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым, на застройщика была возложена вся полнота ответственности, в то же время, обязанности граждан- участников долевого строительства были минимизированы, как по количеству, так и по существу. В дополнение к существенному объему прав дольщиков, правоприменительная практика, т.е. позиция российских судов, встала на путь применения к этим правоотношениям Закона от 07 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей». Характерной чертой этого 
закона является значительно большая правовая защита физических лиц по сравнению с производителями товаров (работ, услуг), к которым относятся и застройщики. При этом судебная практика показывает, что Закон «О защите прав потребителей» применяется судами и в тех случаях, когда физическим лицом приобретается право не на квартиру, а на коммерческую недвижимость в многоквартирном доме. 

     В настоящее время сфера жилищного строительства стабилизировалась, с рынка ушли недобросовестные участники, одним из приоритетов для застройщиков стала деловая репутация, правонарушения в этой области приобрели разовый характер. Тем не менее, сокращение числа исков инвесторов-физических лиц о взыскании денежных средств с застройщиков не наблюдается. При этом размер требований дольщиков может быть кратным стоимости, приобретаемого ими жилья. Свои требования потребители основывают на следующих фактах: 

- несоответствие площади по договору долевого участия в строительстве фактической площади переданного застройщиком помещения;

- наличие строительных недостатков в переданном помещении; несвоевременная передача помещения инвестору застройщиком;

- отсутствие добровольного удовлетворения ранее направленной претензии потребителя. 

     Возможность в законном порядке взыскать с застройщика значительные суммы денежных средств породила новое направление для злоупотребления правом – потребительский экстремизм. При этом, отграничить потребительский экстремизм от защиты прав потребителя можно, разделив цели, которые преследуются потребителями в каждом из этих случаев. Если для защиты прав потребителя характерной целью будет восстановление нарушенного права и компенсация реально понесенных убытков, то для потребительского экстремизма целью обращения в суд является обогащение. 
     При этом жажда наживы привлекает не только непосредственно потребителя-дольщика, но и юристов, общества по защите прав потребителей, экспертные организации и пр. 
     В соответствии с п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). А в случае несоблюдения указанных требований, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вместе с тем, применение указанных норм является правом, а не обязанностью суда. На текущий момент назрела острая потребность в урегулировании правоотношений в сфере долевого строительства жилья для исключения злоупотребления дольщиками правами потребителей и установления единообразного подхода к разрешению спорных правоотношений из договоров долевого участия в строительстве. Таким образом, целью предлагаемого законопроекта является восстановление баланса прав и законных интересов участников долевого строительства и застройщиков-организаций, осуществляющих строительство многоквартирных домов с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Чтобы исключить недобросовестное поведение потребителей-дольщиков, в рамках законопроекта предлагается: 
- ввести законодательное определение понятия злоупотребления правами потребителей; 
- установить, что суд, при удовлетворении требований потребителя, установленных законом, взыскивает с «продавца» штраф в пользу потребителя, только за виновное несоблюдение «продавцом» в добровольном, т.е. досудебном порядке, удовлетворения требований потребителя; 
- установить, что размер взыскиваемой неустойки, штрафа может быть уменьшен судом с учетом конкретных обстоятельств дела; 
- установить, что при наличии факта злоупотребления правами потребителей, суд отказывает потребителю в защите соответствующего права полностью или частично, в зависимости от обстоятельств дела; 
- установить, что неустойка, штраф, пеня за нарушение сроков выполнения работ может быть взыскана из расчета не из общей цены выполнения работы (оказания услуги), но и ее части, в отношении которой заявлено требование; 
- установить, что отказ участника долевого строительства от приемки объекта долевого строительства возможен в случае выявления только тех недостатков, которые препятствуют его принятию.