коммунальные платежи в новостройке

Немного рекомендаций собственникам жилья, как правильно строить свои взаимоотношения с управляющими компаниями.
 
Очень часто у жителей новостроек (и не только в новостройках) возникает много вопросов и разногласий по оплате коммунальных платежей. Жители недовольны высокой стоимостью оплаты услуг. Очень часто в платёжных квитанциях появляются непонятные суммы за непонятные услуги. Давайте вместе попробуем разобраться с данной ситуацией, из чего они должны складываться – эти услуги. Сразу нужно сказать, что все услуги ЖКХ осуществляются строго в соответствии с законодательными документами, такими как:

- Постановление Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" и Правила (действуют до 1 января 2015 года),

- Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 " Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".

- Постановление Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354 "Предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов”,

- Правила определяющие и регулирующие отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах , собственникам и пользователям жилых домов, в том числе отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливают их права и обязанности, порядок заключения договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, а также порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении, порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяют основания и порядок приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг, а также регламентируют вопросы, связанные с наступлением ответственности исполнителей и потребителей коммунальных услуг,

- ежегодное Постановление Правительства Москвы (27 ноября 2012 г. N 671-ПП «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2013 год), с утверждением цен на услуги ЖКХ, на текущий период, (ПРИЛОЖЕНИЯ)

- ежегодное Постановление Правительства Москвы ( 26 ноября 2013 г. № 748-ПП «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2014 год),  с утверждением цен на услуги ЖКХ, на текущий период,

- ежегодное Постановление Правительства Москвы  (15 декабря 2015 г. N 889-ПП «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2016 год), с утверждением цен на услуги ЖКХ, на текущий период,

- ежегодное Постановление Правительства Москвы (13 декабря 2016 г. N 848-ПП «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2017 год), с утверждением цен на услуги ЖКХ, на текущий период,

- Постановление Главы местной Администрации (если Подмосковье то по каждому субъекту), с ежегодным утверждением цен на услуги ЖКХ .

 

В перечень обязательных услуг по оплате за жилые помещения входят:

- содержание (в 2014 году, от 5.24 руб. до 24.53 руб., но не более 24.53 руб.м.кв., Приложение 7 к постановлению Правительства Москвы от 26 ноября 2013 г. N 748-ПП)

Примечание (в соответствии с п. 28, 29 Правил ПП РФ № 491 от 13.08.2006 г.): Содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме за счет собственника жилищного фонда, ремонт и эксплуатация лифтов, противопожарные мероприятия, предоставление услуг внутридомового освещения мест общего пользования в жилых зданиях, эксплуатация и ремонт мусоропроводов, сбор твердых и жидких бытовых отходов, вывоз твердых и жидких бытовых отходов, уборка внутриподъездных и придомовых площадей, уборка газонов, детских, спортивных хозяйственных и др. площадок, санитарно-гигиеническая очистка жилых зданий и придомовых территорий, содержание и уход за зелеными насаждениями придомовых территорий, услуги по управлению многоквартирным домом, а также оплату коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды. Общая площадь жилого помещения (квартиры) для расчета платы за содержание и ремонт жилых помещений - сумма площадей всех помещений квартиры, включая площади встроенных шкафов, темных комнат (кладовок): площади летних помещений (застекленные и открытые лоджии, балконы, террасы) в оплачиваемую общую площадь квартиры не включаются.

- отопление, - (строго в соответствии с тарифами на текущий период)

Примечание: услуги в себя включают, предоставление услуг центрального отопления, услуг вентиляции и кондиционирования, замена изношенных (включая монтаж), ремонт и обслуживание внутридомовых инженерных систем центрального отопления, замена изношенных (включая монтаж), ремонт и обслуживание внутридомовых инженерных систем вентиляции и кондиционирования, теплофикация домовладений, дачных и гаражных кооперативов, других объектов, установка (монтаж), наладка, ремонт и обслуживание приборов учета расхода тепловой энергии, поставка твердого топлива при наличии печного отопления.

- холодное и горячее водоснабжение, - (строго в соответствии с тарифами на текущий период)

Примечание: в услуги входят услуги холодного водоснабжения, услуги горячего водоснабжения, замена изношенных (включая монтаж), ремонт и обслуживание внутридомовых инженерных систем водоснабжения, перевозка (доставка) населению питьевой воды (в случаях аварий), установка (монтаж), наладка, ремонт и обслуживание приборов учета расхода воды.

- водоотведение, - (строго в соответствии с тарифами на текущий период) 
Примечание: в услуги входят, услуги водоотведения, замена изношенных (включая монтаж), ремонт и обслуживание внутридомовых инженерных систем водоотведения.

- энергоснабжение - (оплачивается отдельно энергоснабжающей организации (сетевой) по счётчику строго в соответствии с тарифами на текущий период)

Примечание: в услуги входит предоставление электроэнергии, замена изношенных (включая монтаж), ремонт и обслуживание внутридомовых инженерных систем электроснабжения, электрификация домовладений, дачных и гаражных кооперативов, других объектов, установка (монтаж), наладка, ремонт и обслуживание приборов учета расхода электроэнергии.

- газ (если он есть, то оплачивается по счётчику, отдельно газоснабжающей организации).

Примечание: Предоставление услуг сетевого газоснабжения, замена изношенных (включая монтаж), ремонт и обслуживание внутридомовых инженерных систем сетевого газоснабжения, обмен, поставка баллонов с бытовым газом (исключительные случаи), установка (монтаж), наладка, ремонт и обслуживание приборов учета расхода газа.

 

Если дом, новостройка то в нём пока нет собственников, граждан зарегистрировавших свои права в соответствии с требованиями закона в органах регистрации прав, в таких объектах застройщики передают дома во временное управление обслуживающей организации, как правило является их дочерним предприятием, которая в свою очередь заключает договоры с жителями по которым жители считаются будущими собственниками, а по существу данные договоры по своим признакам напоминают договор аренды, по правам и обязанностям. На данные правоотношения не распространяются некоторые законодательные документы и УК выставляет счета на оплату самостоятельно не руководствуясь нормативными документами, но в соответствии с заранее подготовленным договором и приложением о тарифах, которые будущие собственники при получении ключей от квартиры и подписывают не пытаясь, что либо изменить. Временно управляющие компании включают в приложения всё, что можно; охрану, консьержей, ремонты, Интернет, благоустройство и т.д. Умудряются включать в платежи текущий и капитальный ремонт, и это в новостройке, имеющей 5 лет гарантии от застройщика! Одновременно предлагают подписать некие опросные листы и протоколы собрания жильцов, в соответствии с которыми якобы жильцы выбрали их компанию и приняли решения о тарифах и услугах. Всё это, не правомерно и с этим трудно бороться, пока нет собственников, оформивших свои квартиры в собственность в соответствии с законом в органах регистрации прав. В УК проходит по документам всё как надо, в соответствии с договорами и тарифами которые обязывали подписывать, когда выдавали ключи для заселения. Другого выхода у новосёлов на тот момент просто не было. Можно конечно проявить свою гражданскую позицию, обратиться с жалобой, написать заявление в Роспотребнадзор или Жилищную инспекцию, и УК обяжут привести договор в соответствие с требованиями закона, но на это уйдёт много времени, но желание получить ключи и допуск в свою новую квартиру, перебарывает все остальные желания. Даже когда в доме и появились собственники, тарифы всё ровно не меняются, поскольку УК информации о собственниках (от собственников) не получила и договоры не переоформлялись, собрания не проводились. Именно по этому, всегда нужно помнить, что как только вы оформили собственность, на вас и на ваши взаимоотношения начали распространяться законодательные и нормативные документы, регулирующие отношения между собственниками жилья и управляющей компанией. Нужно обязательно обратиться с письменным заявлением в УК и потребовать, заключить новый договор на управление и обслуживание, как с собственником жилья. Выставлять счета на оплату услуг, только на услуги входящие в перечень как обязательные к оплате, и в соответствии с утверждёнными тарифами в соответствии с Постановлением Правительства Москвы или Главы местной Администрации на текущий период. Если вам стало известно, что УК прикрывается неким протоколом общего собрания на котором они были выбраны как постоянное УК и был утверждён тариф, этот протокол нужно обжаловать через суд, так как по закону такой протокол должен быть подписан только собственниками, с соблюдением установленной законом процедуры. В большинстве случаев, данные процедуры не соблюдаются, при отсутствие кворума собственников, на момент подписания протокола официально зарегистрировавших свою собственность граждан просто нет, что можно легко подтвердить выписками из ЕГРП.

     Все дополнительные услуги, должны оказываться только по отдельному договору, по согласованной цене, в соответствии с решение общего собрания.

     Следует всегда помнить, что руководствуясь Законом О защите прав потребителей, Потребитель вправе отказаться от услуг, которых он не заказывал и не потреблял .

Если вы ещё не собственник, то ваша задача, скорее её оформить. Если вы собственник, то обязательно напишите заявление и обязательно вручите его УК с уведомлением о вручении. Здесь всё зависит от ваших серьёзных намерений. Или вы играете по их правилам, или предлагаете свои руководствуясь законодательством.

Рекомендации:

Данные рекомендации не являются обязательными, и носят только рекомендательный характер, но они соответствуют действительности и существующим правилам и нормам при построении взаимоотношений. Вы можете поступить и по своему, но то о чём будет говориться далее, основано на сложившейся практике.

 

     Перерасчёт происходит не всегда и это зависит от грамотности сотрудников УК и наглости её руководства. Ситуация очевидна, но не желание некоторых сотрудников поступить в соответствии с требованиями закона не объяснимо, точнее это можно объяснить жаждой обогащения. Увы но бывает, что ваши требования могут быть проигнорированы. В этом случае нужно помнить, что в соответствии п. 91. Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов", перерасчет размера платы за коммунальные услуги осуществляется исполнителем в течение 5 рабочих дней после получения письменного заявления потребителя о перерасчете размера платы за коммунальные услуги (заявление о перерасчете). Если перерасчёт не будет произведён, то вы не вправе приостановить оплату ЖКУ. Оплачивать нужно. Просто вам необходимо будет самостоятельно рассчитать сумму подлежащую оплате в соответствии с Постановлениями и Правилами, и оплачивать её в произвольной форме на расчётный счёт УК.  И как только вам приходит новая квитанция на оплату не соответствующая требованиям закона и нормам, вы направляете повторное заявление и дополнительно требуете произвести перерасчёт. И так, каждый месяц, пока не перезаключат и не произведут перерасчет.

     Возможно, при образовании задолженности УК может подать на вас в суд, но перспективы такова заседания и вынесения судом решения в пользу УК просто нет. Управляющей компании нужно доказать, откуда образовалась данная задолженность, из каких платежей. Понимая, что эти платежи не относятся к обязательным, что размер по статье расходов "содержание" был завышен, вряд ли управляющие компании будут тратить своё время на бессмысленную работу.  Если вдруг это и произойдёт, и вы не проигнорируете вызов в суд, явитесь в судебное заседание, обратитесь в суд с встречным иском, правильно донесёте до судьи свою позицию, сошлётесь на Постановление Правительства по оплате услуг в многоквартирных домах и другие нормативные документы, представите все заявления с которыми вы обращались в УК, свидетельство о праве, старый договор на обслуживание и отсутствие нового, и ежегодные постановления Администрации о тарифах и услугах. Уверяю вас, судебный процесс будет окончен решением в вашу пользу, с обязанием УК оформить договор соответствующий требованиям закона, произвести перерасчёт (при этом нужно требовать от УК предоставить квитанции в суд, не единой суммой, а расшифрованной квитанцией за каждый месяц).

Примечание:

Обязанность оплаты (содержания) имущества у собственника жилья, возникает с момента гос. регистрации прав на данное имущество:

Статья 219. ГК РФ
Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество
Право собственности на здания,сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Статья 223. ГК РФ
Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. 

или с момента подписания акта передачи данного имущества (см. п.3. ст. 30 ЖК РФ, п. 2 ст. 153 ЖК РФ, п. 6.2. ст. 155 ЖК РФ)

Статья 153. ЖК РФ
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение;
6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. 

Если квартира вам не передавалась застройщиком по акту передачи, следовательно ваша обязанность по оплате возникает с момента регистрации прав по решению суда.

Вам обязательно нужно направлять заявление в УК

ОБРАЗЕЦ ЗАЯВЛЕНИЯ Приблизительный образец заявления
очень может пригодиться в будущем споре по оплате.

Если вам нужна помощь и вы хотите:

- обязать вашу управляющую компанию выставлять вам счета в соответствии с требованиями закона не завышая их стоимость,

- обязать произвести перерасчёт по оплате услуг,

- вернуть излишне уплаченные денежные средства,

- взыскать с УК неустойку и моральный вред,

Вы можете обратиться к нам, наша организация поможет вам разобраться с вашими проблемами, окажет вам помощь и защитит ваши права потребителя в соответствии с действующим законодательством.

 

ОБРАЗЕЦ ЖАЛОБЫ

Приблизительный образец жалобы с которой вы обращаетесь в Общество защиты прав потребителей